금융 초보자인 내가 처음 대출 상담을 받으러 은행에 갔을 때, 상담사분이 DSR, DTI, LTV라는 용어를 마구 쏟아내는데 도저히 이해가 되지 않았다. 단순히 ‘돈을 빌릴 수 있느냐 없느냐’의 문제가 아니라, 내가 얼마를 빌릴 수 있고, 그 기준이 무엇인지가 이 용어들에 달려 있다는 걸 나중에야 알게 되었다. 그래서 이번 글에서는 DSR, DTI, LTV가 실제 내 상황에 어떤 영향을 미쳤는지, 그리고 이 용어들을 내가 직접 이해한 방식으로 쉽게 정리해보려고 한다. 금융을 처음 접하는 사람도 어렵지 않게 이해할 수 있도록 내가 느낀 혼란과 경험을 바탕으로 풀어보겠다.

DSR이란? — 내가 대출 받을 때 가장 중요했던 기준

처음에 은행에서 “고객님은 DSR 때문에 대출 한도가 적게 나와요”라고 했을 때, 나는 그게 무슨 뜻인지 몰랐다. 나중에 알게 된 사실은 DSR은 내가 벌어들이는 소득 대비, 매달 갚아야 하는 모든 대출의 원리금 비율이라는 것이다.

예를 들어, 내가 월 300만 원을 벌고 있고, 이미 학자금 대출로 매달 50만 원, 자동차 할부로 30만 원을 갚고 있다면, 새로운 대출을 받을 수 있는 여지가 줄어드는 것이다. DSR은 이 모든 갚아야 하는 돈을 다 합쳐서 계산한다는 점에서 가장 현실적인 대출 가능성 지표였다.

내가 이해한 방식: “DSR은 ‘내가 한 달에 갚아야 할 모든 돈을 내 월급으로 나눈 비율’이다. 이 비율이 높을수록 ‘대출 못 받는다’는 뜻이다.”

DTI란? — 예전에는 이게 더 중요했지만 지금은 보조 지표

DTI는 내가 처음 주택담보대출을 알아볼 때 나왔던 개념이다. DTI는 총부채상환비율인데, 말이 어려워서 헷갈렸지만, 내가 이해한 방식은 이렇다.

DTI는 ‘주택담보대출 원리금 + 기타 이자 비용’을 내 소득과 비교하는 비율이다. 중요한 차이점은 DTI는 ‘원리금이 아닌 이자만 계산하는 경우가 많다’는 점이었다. 그래서 과거에는 대출이 잘 나왔는데, 지금은 DSR 기준으로 바뀌면서 사람들이 더 빌리기 어렵게 된 것이다.

내가 이해한 방식: “DTI는 ‘집 살 때 빌린 돈 + 이자’가 내 소득에서 얼마나 차지하는지를 보는 거다. 하지만 요즘은 DSR이 더 중요한 기준이 됐다.”

LTV란? — 담보가치 대비 대출 가능 금액

LTV는 처음엔 잘 이해가 안 갔다. 하지만 내가 집을 사려고 대출을 알아보면서 가장 먼저 확인하게 된 게 바로 이 LTV였다.

LTV는 ‘집값 대비 얼마까지 대출해줄 수 있느냐’를 나타내는 비율이다. 예를 들어 2억짜리 아파트를 사는데 LTV 70%가 적용된다면, 나는 최대 1억 4천만 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻이다. 결국, 집값이 높다고 해서 대출이 많이 나오는 게 아니라, 그 중에서도 정해진 비율까지만 가능하다는 게 핵심이었다.

내가 이해한 방식: “LTV는 ‘집값에서 몇 %까지 빌릴 수 있는가’를 말한다. 집값의 100%를 다 빌릴 수는 없다.”

내가 정리한 핵심 요약

용어 뜻 내가 이해한 방식
DSR 총부채원리금상환비율 내가 한 달에 갚는 모든 대출금을 소득으로 나눈 값
DTI 총부채상환비율 주택담보대출 원리금 + 이자 중심
LTV 담보인정비율 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있는지

마무리: 이 용어들을 알고 나서 달라진 점

나는 이 세 가지 개념을 정확히 알고 나서야 은행과의 대출 상담이 두렵지 않게 되었다. 이전에는 “대출이 왜 안 나오죠?”라는 질문밖에 못 했지만, 지금은 “DSR 기준이 얼마인지”, “LTV 적용이 몇 %인지”를 스스로 물어보게 됐다.

금융 지식은 거창한 게 아니다. 내 상황에서 어떤 기준이 적용되는지를 스스로 이해하는 것, 그것이 바로 금융기초라는 걸 깨달았다.