나는 집을 사기 위해 대출 상담을 받으면서 처음으로 ‘LTV 비율’이라는 용어를 들었다. 은행 직원이 설명해주었지만, 단순히 “비율이 낮으면 대출이 줄어든다”라는 말만으로는 와닿지 않았다. 그래서 실제 집값을 기준으로 직접 계산해보면서 이해하려고 했다. 이번 글에서는 LTV 비율이 낮아질 때 대출금이 얼마나 줄어드는지를 내가 계산한 방식으로 풀어보고, 이 차이가 내 집 마련에 어떤 영향을 주는지 정리해보겠다.

1. LTV란 무엇인가?

LTV는 Loan To Value의 줄임말로, 주택 가격 대비 얼마까지 대출을 해줄 수 있는지를 보여주는 비율이다. 예를 들어 LTV가 70%라면 집값의 70%까지 빌릴 수 있다는 의미다. 즉, 집값이 3억 원이면 최대 2억 1천만 원까지 대출 가능하다.

2. LTV 비율이 낮아지면 어떤 차이가 생길까?

내가 직접 계산해보니, LTV 비율이 10%만 달라져도 대출금 차이는 생각보다 크게 나타났다. 특히 수도권 아파트처럼 금액이 큰 경우에는 수천만 원 단위로 줄어들었다. 아래 표는 내가 예시로 계산해본 결과다.

3. LTV 비율별 대출 가능 금액 비교

집값 LTV 70% LTV 60% LTV 50%
2억 원 1억 4천만 원 1억 2천만 원 1억 원
3억 원 2억 1천만 원 1억 8천만 원 1억 5천만 원
5억 원 3억 5천만 원 3억 원 2억 5천만 원

4. 내가 계산하며 느낀 점

처음에는 LTV가 단순히 숫자라고 생각했지만, 실제 계산을 해보니 내가 감당해야 할 자기자금의 차이가 너무 컸다. 예를 들어 5억 원짜리 아파트를 살 때 LTV가 70%라면 대출이 3억 5천만 원 가능해서 1억 5천만 원만 준비하면 되지만, LTV가 50%라면 대출은 2억 5천만 원밖에 안 되어서 2억 5천만 원을 직접 마련해야 한다.

즉, 같은 집이라도 LTV 비율 차이로 인해 내가 준비해야 하는 현금 자금이 수천만 원 이상 차이날 수 있다는 걸 확실히 깨달았다.

5. LTV 비율이 낮을 때 대처 방법

  • 대출 한도 내에서 부족한 금액은 전세자금대출, 정책자금대출 등을 함께 고려
  • 집값에 맞는 자금 계획을 세워 자기자금 비중을 미리 확보
  • 청약, 정부 지원 상품 등을 통해 대출 부담 완화

마무리: 숫자 하나가 수천만 원 차이를 만든다

이번 계산을 통해 나는 LTV가 단순한 금융용어가 아니라, 내 집 마련 계획에서 매우 중요한 변수라는 걸 알게 되었다. 비율이 10%만 낮아져도 대출금은 크게 줄고, 그만큼 내가 마련해야 할 현금은 늘어난다. LTV는 결국 ‘내가 준비해야 할 돈이 얼마냐’를 알려주는 가장 현실적인 지표라는 사실을 이제는 확실히 이해했다.